Aturan Hukum WNA Memiliki Properti di Indonesia

Warga Negara Asing (WNA) secara tegas dilarang memegang Sertifikat Hak Milik (SHM) di Indonesia. Namun, bukan berarti ekspatriat tidak bisa berinvestasi properti; hukum Indonesia menyediakan opsi kepemilikan alternatif berupa Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan (HGB).

Prinsip Dasar Hukum Agraria Nasional

Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA No. 5 Tahun 1960) menganut asas kebangsaan yang sangat kuat. Bumi, air, dan kekayaan alam Indonesia adalah hak eksklusif Warga Negara Indonesia (WNI). Oleh karena itu, Sertifikat Hak Milik (SHM) — yang merupakan strata kepemilikan tertinggi, tanpa batas waktu, dan turun-temurun — haram hukumnya dimiliki oleh WNA.

Jika WNA menerima warisan berupa SHM, atau seorang WNI yang memiliki SHM pindah kewarganegaraan, hukum mewajibkan orang tersebut melepaskan haknya (menjualnya kepada WNI) dalam batas waktu 1 tahun. Jika lewat 1 tahun tidak dilepaskan, tanah tersebut otomatis jatuh ke tangan negara.

Opsi Kepemilikan Resmi untuk WNA

Meskipun dilarang memiliki SHM, WNA yang tinggal di Indonesia secara sah (memiliki KITAS atau KITAP) dapat membeli properti untuk tempat tinggal dengan dua opsi legal:

1. Hak Pakai (Opsi Paling Umum)

WNA dapat membeli rumah tapak (landed house) atau apartemen yang berdiri di atas tanah bersertifikat Hak Pakai atas tanah negara, Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan (HPL), atau Hak Pakai atas tanah SHM orang lain (dengan perjanjian pembebanan di notaris).

• Jangka Waktu: 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun (Total 80 tahun).

2. Hak Guna Bangunan (HGB)

Khusus untuk Satuan Rumah Susun (Apartemen/Condominium), WNA kini diizinkan memiliki unit yang dibangun di atas tanah berstatus HGB. Ini adalah relaksasi terbaru dari UU Cipta Kerja untuk mendorong investasi asing di sektor properti vertikal (apartemen komersial).

Analogi: Kepemilikan WNA di Indonesia itu seperti sistem Leasehold di negara persemakmuran. Anda tidak menguasai tanahnya untuk selamanya, melainkan membeli "hak untuk menggunakan dan mewariskan bangunan di atasnya" selama kurun waktu tertentu (hingga 80 tahun).

Syarat dan Batasan Harga Minimum

Pemerintah tidak ingin WNA membeli perumahan subsidi bersaing dengan masyarakat lokal. Oleh karena itu, ada batasan harga minimum (threshold) properti yang boleh dibeli oleh ekspatriat, yang diatur dalam Peraturan Menteri ATR/BPN No. 18 Tahun 2021.

Batasan ini berbeda di setiap provinsi. Contoh batasan minimal harga rumah tapak:

• DKI Jakarta: Minimal Rp 10 Miliar.
• Banten, Jabar, Jatim, Bali: Minimal Rp 5 Miliar.
• NTB, Sumut, Sulsel: Minimal Rp 3 Miliar.

Batasan minimal harga untuk unit Apartemen:

• DKI Jakarta: Minimal Rp 3 Miliar.
• Banten, Jabar, Jatim, Bali: Minimal Rp 2 Miliar.

Bahaya Praktik Nominee (Pinjam Nama)

⚠️ Jebakan umum: Karena merasa aturan batasan harga terlalu mahal, banyak WNA menggunakan skema Nominee Agreement — yaitu WNA memberikan uang kepada pacar atau rekan WNI untuk membeli aset SHM atas nama WNI tersebut. Praktik ini ILEGAL secara mutlak berdasarkan Pasal 21 UUPA. Jika ketahuan, negara tidak akan mengakui perjanjian nominee tersebut, dan seluruh uang serta aset properti akan hilang tanpa perlindungan hukum dari pengadilan Indonesia.

Langkah Selanjutnya

Aturan kepemilikan WNA sering mengalami penyesuaian seiring dengan undang-undang investasi terbaru. Jangan pertaruhkan modal ekspatriat Anda dengan skema ilegal. Diskusikan rencana pembelian Anda dengan Notaris/PPAT di Kota Palembang yang berpengalaman menangani transaksi klien asing di direktori Jasa.Legal.