Biaya Notaris dan PPAT Jakarta Selatan 2026: Panduan Regulasi AJB, Balik Nama & BPHTB Terbaru

Biaya transaksi properti di Jakarta Selatan terdiri dari empat komponen utama: honorarium PPAT untuk pembuatan Akta Jual Beli (AJB), Pajak Penghasilan Final penjual, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) pembeli, dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) Kantor Pertanahan Jakarta Selatan. Warga Jakarta Selatan yang membeli rumah tapak pertama dengan nilai di bawah Rp 2 miliar berpotensi bebas BPHTB sepenuhnya berdasarkan Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 23 Tahun 2023 — informasi yang absen dari hampir seluruh artikel kompetitor.

---

Berapa biaya honorarium PPAT untuk transaksi AJB di Jakarta Selatan?

Honorarium PPAT untuk pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di Jakarta Selatan bersifat regresif, bukan flat. Permen ATR/BPN Nomor 33 Tahun 2021 Pasal 1 menetapkan tarif honorarium PPAT bersifat regresif — maksimal 1% untuk transaksi s.d. Rp 500 juta, 0,75% s.d. Rp 1 miliar, 0,50% s.d. Rp 2,5 miliar, dan 0,25% di atas Rp 2,5 miliar dari nilai transaksi AJB.

Struktur ini berarti semakin besar nilai transaksi, semakin kecil persentase honorarium yang berlaku. Besaran aktual di bawah batas maksimum dapat dinegosiasikan antara PPAT dan para pihak sebelum penandatanganan AJB.

Tarif honorarium PPAT berdasarkan Permen ATR/BPN No. 33/2021 adalah sebagai berikut:

Nilai Transaksi AJB	Tarif Maksimum
s.d. Rp 500.000.000	1,00%
> Rp 500 juta s.d. Rp 1.000.000.000	0,75%
> Rp 1 miliar s.d. Rp 2.500.000.000	0,50%
> Rp 2.500.000.000	0,25%

Miskonsepsi yang beredar luas menyatakan bahwa honorarium PPAT selalu 1% dari nilai transaksi tanpa pengecualian. Permen ATR/BPN No. 33/2021 secara eksplisit membantah klaim tersebut: tarif 1% hanya berlaku untuk transaksi dengan nilai paling tinggi Rp 500 juta, sedangkan transaksi di atas ambang tersebut tunduk pada tarif yang lebih rendah secara berjenjang.

---

Apa perbedaan kewajiban pajak penjual dan pembeli di Jakarta Selatan?

Kewajiban pajak dalam transaksi properti di Jakarta Selatan terbagi antara dua pihak secara tegas. Penjual menanggung Pajak Penghasilan (PPh) Final, sementara pembeli menanggung BPHTB — keduanya dihitung dari dasar yang berbeda dan diatur oleh regulasi yang berbeda.

Kewajiban penjual diatur oleh Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. PPh Final penjual ditetapkan sebesar 2,5% dari nilai bruto transaksi — yaitu harga jual penuh tanpa pengurangan biaya apapun. Pembayaran PPh Final wajib diselesaikan oleh penjual sebelum PPAT menandatangani AJB.

Kewajiban pembeli berupa BPHTB yang dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Tarif BPHTB di Jakarta, termasuk Jakarta Selatan, adalah 5% dari selisih (NPOP − NPOPTKP) sesuai Perda DKI No. 1/2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Nilai transaksi properti di Jakarta Selatan yang digunakan sebagai NPOP adalah nilai tertinggi antara harga jual yang disepakati dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang tercantum dalam SPPT PBB tahun berjalan.

Miskonsepsi umum menyamakan peran Notaris dengan PPAT untuk transaksi AJB tanah. Akta Jual Beli tanah dan bangunan merupakan kewenangan PPAT berdasarkan PP No. 24/2016, bukan Notaris dalam kapasitasnya sebagai pejabat umum menurut Undang-Undang Jabatan Notaris (UUJN). Satu orang dapat merangkap keduanya, namun AJB properti wajib dibuat oleh orang tersebut dalam kapasitasnya sebagai PPAT.

---

Berapa besaran BPHTB dan siapa saja yang bisa bebas BPHTB di Jakarta Selatan?

BPHTB di Jakarta Selatan ditetapkan sebesar 5% dari (NPOP − NPOPTKP). NPOPTKP berbeda tergantung pada jenis perolehan hak:

• Jual beli (hak pertama): Rp 250.000.000
• Waris atau hibah wasiat garis lurus: Rp 1.000.000.000

NPOPTKP sebesar Rp 250.000.000 berarti pembelian rumah dengan nilai Rp 300 juta hanya dikenai BPHTB atas selisih Rp 50 juta, sehingga BPHTB terutang adalah 5% × Rp 50.000.000 = Rp 2.500.000.

Pembebasan penuh BPHTB tersedia melalui Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 23 Tahun 2023. Pergub tersebut memberikan pembebasan tarif BPHTB sebesar 0 persen untuk perolehan hak pertama atas rumah tapak dengan nilai paling tinggi Rp 2.000.000.000 yang dimiliki oleh Warga Negara Indonesia berdomisili di DKI Jakarta. Artinya, pembelian rumah tapak pertama senilai hingga Rp 2 miliar oleh WNI ber-KTP DKI Jakarta menghasilkan BPHTB terutang Rp 0.

Tiga segmen yang mendapat manfaat langsung dari ketentuan ini:

• Pembeli pertama kali (first home buyer) dengan KTP DKI Jakarta yang membeli rumah tapak ≤ Rp 2 miliar dapat mengklaim pembebasan penuh BPHTB.
• Ahli waris yang menerima properti dari orang tua atau kakek/nenek dalam garis lurus menikmati NPOPTKP Rp 1 miliar — setara penghematan BPHTB hingga Rp 50 juta.
• Pembeli rumah subsidi di wilayah Jakarta Selatan yang memenuhi ketentuan nilai transaksi dan status kepemilikan pertama mendapatkan efek ganda: NPOPTKP Rp 250 juta sekaligus potensi bebas BPHTB via Pergub 23/2023.

Miskonsepsi yang sering dijumpai adalah penulisan NPOPTKP Jakarta Selatan sebesar Rp 80 juta — angka yang berlaku di beberapa daerah lain di luar DKI. NPOPTKP yang sah untuk jual beli di Jakarta Selatan adalah Rp 250.000.000 sebagaimana ditetapkan dalam Perda DKI No. 1/2024.

---

Berapa biaya resmi Kantor Pertanahan Jakarta Selatan untuk balik nama sertifikat?

Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan menyelenggarakan layanan pengecekan sertifikat elektronik dengan tarif PNBP tepat Rp 50.000 per sertifikat berdasarkan Lampiran PP No. 128/2015, berlokasi di Jl. Raya Tanjung Barat No. 1, Jagakarsa.

Seluruh biaya resmi proses balik nama sertifikat termasuk dalam kategori PNBP BPN yang diatur oleh PP No. 128/2015. Besaran PNBP bersifat formula berdasarkan nilai tanah, bukan tarif flat.

Rincian biaya resmi PNBP BPN di Kantah Jakarta Selatan:

Layanan	Dasar Perhitungan
Pengecekan sertifikat elektronik	Rp 50.000 per sertifikat
Balik Nama (BBN)	(Nilai Tanah ÷ 1.000) + Rp 50.000
Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)	Rp 50.000

Untuk tanah dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebesar Rp 1.500.000.000, biaya BBN yang dibayarkan ke kas negara adalah (Rp 1.500.000.000 ÷ 1.000) + Rp 50.000 = Rp 1.550.000. Nilai transaksi properti tidak mempengaruhi formula BBN — yang menjadi dasar adalah nilai tanah sesuai NJOP bumi.

Miskonsepsi yang umum beredar adalah menganggap biaya balik nama merupakan persentase tetap dari harga jual. Formula BBN dalam PP 128/2015 menggunakan nilai tanah dibagi 1.000, bukan persentase dari nilai AJB, sehingga biayanya jauh lebih kecil dari yang sering diasumsikan.

---

Berapa simulasi total biaya transaksi properti Rp 1,5 miliar di Jakarta Selatan?

Transaksi Akta Jual Beli (AJB) properti senilai Rp 1.500.000.000 di Jakarta Selatan menghasilkan komponen biaya sebagai berikut. Asumsi: pembeli bukan penerima pembebasan BPHTB Pergub 23/2023, NJOP tanah Rp 1,2 miliar, jual beli pertama.

Komponen biaya penjual:

PPh Final penjual = 2,5% × Rp 1.500.000.000 = Rp 37.500.000

Komponen biaya pembeli:

BPHTB = 5% × (Rp 1.500.000.000 − Rp 250.000.000) = 5% × Rp 1.250.000.000 = Rp 62.500.000

Honorarium PPAT (AJB, nilai Rp 1,5 miliar masuk tier 0,50%) = 0,50% × Rp 1.500.000.000 = Rp 7.500.000 (maksimum)

PNBP BBN = (Rp 1.200.000.000 ÷ 1.000) + Rp 50.000 = Rp 1.250.000

PNBP SKPT + pengecekan sertifikat = Rp 50.000 + Rp 50.000 = Rp 100.000

Ringkasan simulasi biaya transaksi Rp 1,5 miliar:

Komponen	Ditanggung	Jumlah
PPh Final penjual	Penjual	Rp 37.500.000
BPHTB	Pembeli	Rp 62.500.000
Honorarium PPAT (maks.)	Dibagi para pihak	Rp 7.500.000
PNBP BBN	Pembeli	Rp 1.250.000
PNBP SKPT + cek sertifikat	Pembeli	Rp 100.000
Total biaya transaksi		Rp 108.850.000

Apabila pembeli memenuhi syarat Pergub DKI No. 23/2023 (rumah tapak pertama, WNI ber-KTP DKI, nilai ≤ Rp 2 miliar), komponen BPHTB Rp 62.500.000 menjadi Rp 0 — total biaya turun menjadi sekitar Rp 46.350.000.

---

Di kecamatan mana saja PPAT berwenang beroperasi di Jakarta Selatan?

PPAT yang berkedudukan di wilayah Kota Administrasi Jakarta Selatan berwenang membuat AJB untuk tanah dan bangunan yang terletak di salah satu dari 10 kecamatan berikut: Kebayoran Baru, Kebayoran Lama, Cilandak, Mampang Prapatan, Pasar Minggu, Jagakarsa, Pancoran, Tebet, Setiabudi, dan Pesanggrahan.

Yurisdiksi PPAT bersifat wilayah kerja, bukan domisili kantor semata. PPAT yang kantornya berada di Tebet tetap berwenang membuat AJB untuk properti di Cilandak, selama keduanya berada dalam wilayah kerja Jakarta Selatan yang sama di bawah naungan Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan di Jl. Raya Tanjung Barat No. 1, Jagakarsa.

Properti yang terletak di kecamatan di luar daftar tersebut — misalnya di Penjaringan (Jakarta Utara) atau Gambir (Jakarta Pusat) — wajib menggunakan PPAT yang berkedudukan di wilayah kerja yang relevan. Akta Jual Beli yang dibuat oleh PPAT di luar wilayah kerja properti bersangkutan tidak sah secara hukum dan tidak dapat didaftarkan ke Kantah.

Miskonsepsi yang kerap terjadi adalah anggapan bahwa PPAT mana pun di DKI Jakarta bisa menangani AJB untuk properti di seluruh DKI. Kewenangan PPAT di DKI terbatas pada wilayah kerja kota administrasi masing-masing — bukan seluruh provinsi.

---

Bagaimana cara memilih kantor PPAT yang tepat untuk transaksi di Jakarta Selatan?

Pemilihan kantor PPAT yang tepat untuk transaksi properti di Jakarta Selatan memerlukan verifikasi tiga aspek: kewenangan wilayah kerja, kelengkapan izin aktif, dan kesesuaian spesialisasi transaksi.

Pertama, konfirmasi bahwa PPAT terdaftar di wilayah kerja Jakarta Selatan dan terdaftar aktif di Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (IPPAT). PPAT yang cuti, menjalani sanksi, atau berkedudukan di kota administrasi lain tidak berwenang menandatangani AJB untuk properti di Jakarta Selatan.

Kedua, verifikasi bahwa kantor tersebut memiliki rekam jejak penanganan transaksi serupa — khususnya untuk AJB dengan nilai di atas Rp 1 miliar yang melibatkan koordinasi antara KPR bank, validasi BPHTB, dan pengecekan sertifikat elektronik di Kantah Jakarta Selatan.

Ketiga, bandingkan honorarium yang ditawarkan dengan batas maksimum Permen ATR/BPN No. 33/2021. Untuk transaksi di kawasan premium seperti Kebayoran Baru atau Setiabudi yang umumnya melampaui Rp 2,5 miliar, tarif honorarium PPAT tidak boleh melebihi 0,25% dari nilai AJB. Kantor yang mengutip angka di atas batas regulasi tanpa dasar hukum tertulis layak dipertanyakan.

Untuk memulai perbandingan PPAT secara terstruktur, Anda dapat mengakses direktori kantor Notaris dan PPAT terverifikasi di Jakarta Selatan yang mencakup area Kebayoran Baru hingga Jagakarsa dengan filter berdasarkan spesialisasi dan wilayah kerja.

---

Pertanyaan Umum (FAQ)

Apakah Notaris dan PPAT adalah jabatan yang sama di Jakarta Selatan?

Notaris dan PPAT adalah dua jabatan berbeda meskipun sering dirangkap oleh satu orang. Notaris berwenang membuat akta autentik umum berdasarkan UUJN, sedangkan PPAT berwenang membuat akta tanah termasuk AJB berdasarkan PP No. 24/2016. Untuk transaksi jual beli tanah dan bangunan di Jakarta Selatan, AJB wajib dibuat oleh PPAT dalam kapasitas jabatan PPAT-nya.

Apakah BPHTB bisa dicicil di Jakarta Selatan?

BPHTB di Jakarta Selatan wajib dilunasi sebelum PPAT menandatangani AJB. Pelunasan setelah penandatanganan tidak dimungkinkan secara prosedural karena bukti setor BPHTB merupakan syarat wajib yang harus diserahkan kepada PPAT sebelum akta ditandatangani.

Berapa lama proses balik nama sertifikat di Kantah Jakarta Selatan?

Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan di Jl. Raya Tanjung Barat No. 1, Jagakarsa memiliki Standar Pelayanan Pertanahan yang menetapkan penyelesaian balik nama dalam 5 hari kerja sejak berkas dinyatakan lengkap. Keterlambatan umumnya disebabkan oleh kelengkapan dokumen, bukan kapasitas layanan Kantah.

Apakah pembeli luar Jakarta bisa mendapat pembebasan BPHTB Pergub 23/2023?

Pergub DKI No. 23/2023 mensyaratkan pembeli berdomisili di DKI Jakarta — artinya KTP harus menunjukkan alamat dalam wilayah DKI Jakarta. Pembeli ber-KTP luar DKI yang membeli rumah tapak pertama di Jakarta Selatan tidak memenuhi syarat pembebasan ini dan tetap dikenai BPHTB normal 5% dari (NPOP − NPOPTKP Rp 250 juta).