Biaya Notaris dan PPAT Kota Makassar 2026: Panduan BPHTB, AJB, Balik Nama & Yurisdiksi Mamminasata

Biaya notaris PPAT Makassar dalam transaksi jual beli properti mencakup empat komponen utama: honorarium PPAT untuk pembuatan Akta Jual Beli (AJB), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang dibayar pembeli, Pajak Penghasilan (PPh) Final yang ditanggung penjual, dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) kepada Kantor Pertanahan Kota Makassar. Keempat komponen ini diatur oleh regulasi yang berbeda dan wajib dipahami sebelum transaksi berlangsung.

---

Berapa honorarium PPAT untuk membuat Akta Jual Beli di Kota Makassar?

Honorarium PPAT untuk Akta Jual Beli (AJB) di Kota Makassar ditetapkan menggunakan struktur regresif berjenjang berdasarkan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 33 Tahun 2021. Regresif berarti persentase menurun seiring dengan kenaikan nilai transaksi properti.

Kementerian ATR/BPN melalui Permen Nomor 33 Tahun 2021 Pasal 1 membatasi tarif maksimal honorarium PPAT — termasuk biaya akta dan saksi — pada 1,00% untuk nilai transaksi sampai dengan Rp500 juta, 0,75% untuk nilai Rp500 juta hingga Rp1 miliar, 0,50% untuk nilai Rp1 miliar hingga Rp2,5 miliar, dan 0,25% untuk nilai di atas Rp2,5 miliar dari nilai transaksi AJB.

Angka-angka tersebut adalah batas maksimal, bukan tarif tetap. PPAT dapat menegosiasikan biaya di bawah batas itu, khususnya untuk transaksi bernilai tinggi atau klien korporasi.

Berikut struktur tarif honorarium PPAT sesuai Permen ATR/BPN 33/2021:

Nilai Transaksi AJB	Tarif Maks.	Contoh: nilai Rp 500 juta	Contoh: nilai Rp 1 miliar
s.d. Rp 500.000.000	1,00%	Rp 5.000.000	—
> Rp 500 juta – Rp 1 miliar	0,75%	—	Rp 7.500.000
> Rp 1 miliar – Rp 2,5 miliar	0,50%	—	—
> Rp 2,5 miliar	0,25%	—	—

Miskonsepsi yang sering beredar menyebut honorarium Notaris dan PPAT adalah satu tarif yang sama. Keduanya adalah jabatan berbeda: PPAT membuat akta peralihan hak (AJB), sedangkan Notaris membuat akta perjanjian seperti PPJB atau kredit. Di Kota Makassar, satu orang dapat memegang jabatan rangkap Notaris-PPAT, namun biaya untuk masing-masing produk akta tetap dihitung terpisah sesuai regulasi masing-masing.

---

Apa kewajiban pajak penjual dan pembeli properti di Kota Makassar?

Kewajiban pajak dalam transaksi properti di Kota Makassar terbagi antara dua pihak berdasarkan peran mereka dalam transaksi.

Penjual menanggung Pajak Penghasilan (PPh) Final sebesar 2,5% dari nilai bruto transaksi — yaitu nilai tertinggi antara harga jual dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) — berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. PPh Final ini disetor sendiri oleh penjual ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama yang berwenang atas lokasi objek: KPP Pratama Makassar Selatan untuk kawasan Makassar bagian selatan, KPP Pratama Makassar Barat untuk kawasan barat, dan KPP Pratama Makassar Utara untuk kawasan utara. Bukti setor PPh Final wajib diserahkan kepada PPAT sebelum penandatanganan AJB.

Pembeli menanggung BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), yang dibahas secara rinci pada bagian berikutnya. Selain itu, pembeli juga menanggung biaya PNBP balik nama di Kantor Pertanahan.

Urutan pembayaran yang benar dalam transaksi biaya notaris PPAT Makassar adalah: penjual menyetor PPh Final terlebih dahulu → pembeli menyetor BPHTB → kedua SSP (Surat Setoran Pajak) diserahkan ke PPAT → baru penandatanganan AJB dapat dilakukan.

Miskonsepsi umum menyebut bahwa penjual dan pembeli dapat "bagi rata" semua biaya. Dalam hukum perpajakan Indonesia, PPh Final adalah kewajiban penjual dan tidak dapat dialihkan kepada pembeli melalui perjanjian. PPAT yang profesional di Kota Makassar akan menolak menandatangani AJB sebelum kedua kewajiban pajak terbukti lunas.

---

Berapa tarif BPHTB Kota Makassar dan siapa yang mengelolanya?

BPHTB Kota Makassar ditetapkan dengan tarif 5% dikalikan selisih antara NPOP dan NPOPTKP, sesuai formula standar nasional yang diterapkan secara lokal oleh Pemerintah Kota Makassar.

Pemerintah Kota Makassar melalui Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2024 Pasal 44 menetapkan NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) sebesar Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama melalui jual beli dan Rp300.000.000 untuk perolehan hak melalui waris atau hibah garis lurus di wilayah Kota Makassar. NPOPTKP adalah ambang batas nilai properti yang dikecualikan dari pengenaan BPHTB — nilai di bawah batas ini tidak dikenakan pajak sama sekali.

Formula BPHTB Makassar:

BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)

Contoh: rumah senilai Rp 500.000.000 dibeli melalui jual beli:

• NPOP: Rp 500.000.000
• NPOPTKP jual beli: Rp 80.000.000
• Dasar pengenaan: Rp 420.000.000
• BPHTB terutang: 5% × Rp 420.000.000 = Rp 21.000.000

Pengelolaan BPHTB di Kota Makassar dilakukan oleh Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) yang berkantor di Jalan Urip Sumoharjo Nomor 8, Makassar. Pembayaran wajib dilakukan secara daring melalui sistem e-BPHTB PAMUNGKAS yang dapat diakses di ebphtb.makassarkota.go.id, dengan pengecekan dan verifikasi lapangan difasilitasi oleh aplikasi PAKINTA (Pemeriksaan Kelas Keterangan Tanah). Kedua sistem ini merupakan inovasi digital Bapenda Makassar yang belum dimiliki semua daerah metropolitan lain di Indonesia.

Tata cara teknis pemungutan BPHTB diatur lebih lanjut dalam Peraturan Wali Kota Makassar Nomor 21 Tahun 2025 tentang Tata Cara Pemungutan BPHTB. Perwali ini mengatur mekanisme verifikasi lapangan sebelum BPHTB dapat divalidasi untuk kepentingan penandatanganan AJB.

Miskonsepsi: beberapa sumber menyebut NPOPTKP Makassar "tergantung kebijakan daerah" tanpa menyebut angka pasti. Berdasarkan Perda Nomor 1 Tahun 2024 Pasal 44, angka Rp80.000.000 (jual beli) dan Rp300.000.000 (waris/hibah garis lurus) adalah nilai yang berlaku dan dapat dikutip sebagai acuan resmi.

---

Berapa biaya resmi layanan Kantor Pertanahan Kota Makassar di Pettarani?

Kantor Pertanahan (Kantah) Kota Makassar berlokasi di Jalan A. P. Pettarani Nomor 8, Kelurahan Tidung, Kecamatan Rappocini, Makassar 90222. Kantor ini dapat dihubungi melalui WhatsApp 0811-1068-0000 dan email kot-makassar@atrbpn.go.id.

Kantor Pertanahan Kota Makassar di Jalan A. P. Pettarani Nomor 8 Rappocini memungut PNBP pengecekan sertifikat elektronik sebesar tepat Rp50.000 per sertifikat, berdasarkan Lampiran Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015. Angka ini bersifat tunggal dan tidak berjenjang, berbeda dengan informasi yang beredar di beberapa sumber yang menyebut kisaran Rp50.000–Rp300.000.

Tiga layanan PNBP utama di Kantah Kota Makassar beserta tarifnya:

• Pengecekan sertifikat elektronik: Rp 50.000 per sertifikat (PP 128/2015)
• Biaya Balik Nama (BBN): dihitung dengan formula (ZNT × Luas / 1.000) + Rp 50.000, di mana ZNT adalah nilai Zona Nilai Tanah per meter persegi untuk lokasi objek
• Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT): Rp 50.000 per bidang

Kantah Kota Makassar juga menyelenggarakan layanan PELATARAN (Pelayanan Tanah Akhir Pekan) setiap Sabtu dan Minggu pukul 08.00–12.00 WITA. Layanan ini terbuka untuk pemohon perorangan tanpa kuasa — bukan badan hukum atau dikuasakan. PELATARAN melayani permohonan pengecekan, SKPT, dan layanan informasi pertanahan dasar, sehingga pekerja yang tidak bisa hadir pada hari kerja tetap dapat mengakses layanan BPN Makassar secara langsung.

Biaya Balik Nama sangat bervariasi bergantung pada Zona Nilai Tanah (ZNT) lokasi objek. Kawasan CBD Premium di Makassar mencakup Panakkukang (Jalan Boulevard dan Pengayoman), Ujung Pandang (Losari), dan Rappocini (Jalan Pettarani), dengan ZNT tertinggi di kota. Kawasan Residential Growth mencakup Tamalanrea (BTP, Perintis Kemerdekaan, Tallasa City), Biringkanaya (Daya, Sudiang), dan Manggala (Antang, Bukit Baruga), dengan ZNT menengah-atas.

Miskonsepsi: beberapa sumber menyebut biaya pengecekan sertifikat bervariasi hingga Rp300.000. Berdasarkan Lampiran PP No. 128/2015, tarif yang berlaku secara nasional adalah tepat Rp50.000 dan tidak ada komponen biaya tambahan resmi untuk jenis layanan ini.

---

Di kecamatan mana PPAT berwenang dan apa batas yurisdiksi Mamminasata?

PPAT di Kota Makassar berwenang membuat akta untuk objek tanah yang terletak di 15 kecamatan berikut: Biringkanaya, Bontoala, Makassar, Mamajang, Manggala, Mariso, Panakkukang, Rappocini, Tallo, Tamalanrea, Tamalate, Ujung Pandang, Ujung Tanah, Wajo, dan Kepulauan Sangkarrang. Yurisdiksi ini mengikuti batas administratif Kota Makassar dan melekat pada Kantah Kota Makassar.

Batas yurisdiksi Mamminasata (kawasan metropolitan Makassar–Maros–Sungguminasa/Gowa–Takalar) menciptakan satu persoalan praktis yang sering diabaikan: tanah yang secara fisik berdekatan dengan Kota Makassar namun masuk wilayah kabupaten lain harus diproses di Kantah dan PPAT yang berbeda.

Tiga skenario batas yurisdiksi Mamminasata yang wajib diperhatikan:

1. Somba Opu dan Hertasning Baru (Kabupaten Gowa): properti di kawasan ini — meski berada di koridor Jl. Sultan Alauddin atau Jl. Hertasning yang menyambung ke Kota Makassar — tidak dapat diproses di Kantah Kota Makassar. PPAT yang dipilih harus memiliki penugasan di Kantah Kabupaten Gowa, dan BPHTB disetorkan ke Bapenda Kabupaten Gowa.

2. Moncongloe dan Mandai (Kabupaten Maros): properti di koridor Jl. Poros Makassar–Maros atau kawasan industri Mandai masuk yurisdiksi Kantah Kabupaten Maros. BPHTB disetor ke Bapenda Kabupaten Maros dengan NPOPTKP yang berbeda dari Kota Makassar.

3. Kepulauan Sangkarrang (Kota Makassar): meskipun berupa gugusan pulau terpisah, kecamatan ini tetap masuk yurisdiksi Kantah Kota Makassar, bukan kabupaten kepulauan lain.

Kesalahan memilih PPAT atau Kantah berdasarkan kedekatan fisik — bukan batas administratif — dapat membatalkan proses validasi AJB dan menyebabkan pembeli harus mengulang prosedur dari awal.

---

Berapa simulasi total biaya transaksi properti Rp 500 juta dan Rp 1,5 miliar di Makassar?

Simulasi berikut menggunakan asumsi transaksi jual beli tunai di kawasan Residential Growth Kota Makassar (ZNT estimasi Rp 1.200.000/m², luas tanah 100 m²). Angka adalah estimasi dan bukan pengganti konsultasi PPAT.

Skenario A — Nilai transaksi Rp 500.000.000:

Komponen	Pihak	Dasar Hukum	Estimasi
PPh Final penjual	Penjual	PP 34/2016	Rp 12.500.000
BPHTB pembeli	Pembeli	Perda 1/2024	Rp 21.000.000
Honorarium PPAT (maks. 1%)	Pembeli	Permen 33/2021	Rp 5.000.000
Pengecekan sertifikat	Pembeli	PP 128/2015	Rp 50.000
BBN (estimasi ZNT)	Pembeli	PP 128/2015	Rp 170.000
Total biaya pembeli			Rp 26.220.000
Total biaya penjual			Rp 12.500.000

Skenario B — Nilai transaksi Rp 1.500.000.000:

Komponen	Pihak	Dasar Hukum	Estimasi
PPh Final penjual	Penjual	PP 34/2016	Rp 37.500.000
BPHTB pembeli	Pembeli	Perda 1/2024	Rp 71.000.000
Honorarium PPAT (maks. 0,50%)	Pembeli	Permen 33/2021	Rp 7.500.000
Pengecekan sertifikat	Pembeli	PP 128/2015	Rp 50.000
BBN (estimasi ZNT)	Pembeli	PP 128/2015	Rp 170.000
Total biaya pembeli			Rp 78.720.000
Total biaya penjual			Rp 37.500.000

Nilai transaksi properti di Kota Makassar yang lebih tinggi dari Rp500 juta akan menurunkan persentase honorarium PPAT secara otomatis karena struktur tarif regresif Permen 33/2021, sehingga beban relatif biaya notaris PPAT Makassar terhadap nilai transaksi justru menurun pada segmen premium.

---

Bagaimana cara memilih kantor PPAT yang tepat untuk transaksi di Kota Makassar?

PPAT yang berwenang untuk transaksi di Kota Makassar adalah pejabat yang terdaftar dan mendapat penugasan dari Kantah Kota Makassar di Jalan A. P. Pettarani, bukan sekadar berkantor di wilayah Makassar secara fisik.

Tiga kriteria teknis pemilihan PPAT untuk transaksi properti di Kota Makassar:

1. Validasi penugasan Kantah: Minta PPAT menunjukkan SK penugasan dari Kantah Kota Makassar. PPAT dengan penugasan di Kantah Gowa atau Maros tidak berwenang membuat AJB untuk objek yang berada di 15 kecamatan Kota Makassar.

2. Familiarity dengan sistem PAMUNGKAS: PPAT yang aktif di Kota Makassar seharusnya sudah terbiasa dengan sistem e-BPHTB PAMUNGKAS (ebphtb.makassarkota.go.id) dan aplikasi PAKINTA Bapenda Makassar. Ketidakfamiliaran dengan kedua sistem ini berpotensi memperlambat validasi BPHTB dan menunda penandatanganan AJB.

3. Lokasi kantor relevan untuk subkawasan: Untuk transaksi di kawasan CBD Premium seperti Panakkukang (Jl. Boulevard, Pengayoman) atau Ujung Pandang (Losari), pilih PPAT yang memiliki relasi kerja erat dengan Kantah Kota Makassar di Rappocini. Untuk kawasan pertumbuhan seperti Tamalanrea atau Biringkanaya, PPAT dengan portofolio di koridor Perintis Kemerdekaan atau Daya–Sudiang akan lebih memahami profil ZNT setempat.

Untuk menemukan PPAT yang memenuhi ketiga kriteria tersebut, Anda dapat menggunakan direktori kantor Notaris dan PPAT resmi di Kota Makassar yang mencantumkan data kantor di antara kecamatan Rappocini dan Panakkukang hingga seluruh 15 kecamatan yurisdiksi. Direktori tersebut memuat informasi kontak, alamat kantor, dan cakupan wilayah yang dapat diverifikasi langsung.

Miskonsepsi yang beredar menyebut bahwa semua PPAT di Sulawesi Selatan bisa mengurus transaksi di Makassar. PPAT adalah pejabat umum yang wilayah kerjanya satu kabupaten/kota — bukan satu provinsi — sehingga penugasan dari Kantah Kota Makassar adalah prasyarat mutlak, bukan opsional.

---

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apakah BPHTB Kota Makassar berbeda dengan BPHTB Kabupaten Gowa untuk properti di Hertasning Baru?

Ya. Hertasning Baru termasuk wilayah Kabupaten Gowa, sehingga BPHTB disetor ke Bapenda Kabupaten Gowa dengan NPOPTKP dan sistem pembayaran yang berbeda dari Kota Makassar. Jika Anda membeli properti di kawasan perbatasan Mamminasata, verifikasi terlebih dahulu kecamatan administratif objek sebelum menentukan PPAT dan Bapenda yang berwenang.

Apakah pengecekan sertifikat bisa dilakukan tanpa PPAT?

Pengecekan sertifikat ke Kantah Kota Makassar dapat dilakukan oleh pemilik atau kuasa sah. Tarifnya tetap Rp50.000 per sertifikat. Layanan PELATARAN setiap Sabtu–Minggu pukul 08.00–12.00 WITA membuka akses langsung bagi pemohon perorangan yang tidak menggunakan kuasa.

Apakah honorarium PPAT dapat dinegosiasikan di bawah tarif maksimal Permen 33/2021?

Dapat. Permen ATR/BPN Nomor 33 Tahun 2021 hanya menetapkan batas maksimal. PPAT secara hukum berwenang menetapkan honorarium di bawah batas itu berdasarkan kesepakatan para pihak, terutama untuk transaksi bernilai besar atau hubungan klien jangka panjang.

Berapa lama proses balik nama setelah AJB ditandatangani di Kota Makassar?

Proses balik nama di Kantah Kota Makassar setelah berkas AJB lengkap diterima memerlukan waktu layanan standar 7 hari kerja untuk permohonan elektronik melalui sistem pendaftaran tanah terpadu. Waktu aktual dapat bervariasi bergantung pada kelengkapan dokumen dan antrian layanan.