Biaya Notaris dan PPAT Surabaya 2026: Panduan BPHTB, AJB, Balik Nama & Surat Ijo Terkini

Biaya transaksi properti di Surabaya tahun 2026 terdiri dari empat komponen utama: honorarium PPAT untuk pembuatan Akta Jual Beli (AJB), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang dihitung berdasarkan Perda Kota Surabaya No. 7 Tahun 2023, Pajak Penghasilan Final penjual 2,5%, dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) BPN untuk balik nama. Total empat komponen ini lazim menyentuh 5–8% dari nilai transaksi, tergantung harga dan status tanah. Jika properti berstatus Surat Ijo (Izin Pemakaian Tanah atau IPT), skema peralihan haknya sepenuhnya berbeda dan tidak melibatkan PPAT sama sekali.

---

Berapa Honorarium PPAT untuk Membuat Akta Jual Beli di Surabaya?

Honorarium PPAT untuk pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di Surabaya diatur secara nasional oleh Peraturan Menteri ATR/BPN No. 33 Tahun 2021. Regulasi ini menetapkan struktur tarif berjenjang berdasarkan nilai transaksi yang tercantum dalam akta otentik.

Struktur tarif berjenjang honorarium PPAT adalah sebagai berikut:

• Nilai transaksi sampai dengan Rp500.000.000: honorarium maksimal 1% dari nilai transaksi.
• Nilai transaksi di atas Rp500.000.000 sampai dengan Rp1.000.000.000: honorarium maksimal 0,75%.
• Nilai transaksi di atas Rp1.000.000.000 sampai dengan Rp2.500.000.000: honorarium maksimal 0,50%.
• Nilai transaksi di atas Rp2.500.000.000: honorarium maksimal 0,25%.

Batas maksimal tersebut bukan tarif tetap — PPAT dapat menetapkan angka lebih rendah melalui kesepakatan dengan klien. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Pasal 32 menegaskan bahwa honorarium PPAT untuk pembuatan AJB tidak boleh melampaui 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta otentik. Ketentuan ini berlaku khusus untuk jasa pembuatan AJB oleh PPAT; jasa kenotarisan lain (misalnya akta pendirian PT atau perjanjian kredit) tunduk pada Undang-Undang Jabatan Notaris (UUJN) yang memiliki skema honorarium berbeda. Mencampurkan dua dasar hukum ini — sebagaimana sering terjadi di artikel-artikel properti nasional — adalah kekeliruan yang dapat merugikan konsumen ketika bernegosiasi biaya di kantor PPAT Surabaya.

Selain honorarium, kantor PPAT umumnya membebankan biaya administrasi untuk pengecekan sertifikat elektronik, pengiriman berkas ke Kantor Pertanahan, dan pengurusan BPHTB. Biaya administrasi ini bersifat at-cost dan wajib dirinci secara terpisah oleh PPAT.

Miskonsepsi yang perlu diluruskan: Banyak pembeli berasumsi bahwa satu pihak saja yang menanggung seluruh honorarium PPAT. Dalam praktik di Surabaya, honorarium lazimnya dibagi proporsional antara penjual dan pembeli sesuai kesepakatan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau surat pesanan, bukan ditentukan sepihak oleh PPAT.

---

Apa Saja Kewajiban Pajak Penjual dan Pembeli Properti di Surabaya?

Transaksi Akta Jual Beli (AJB) di Surabaya melibatkan dua kewajiban pajak yang berbeda subjeknya: PPh Final untuk penjual dan BPHTB untuk pembeli.

Kewajiban penjual — PPh Final: Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan Final sebesar 2,5% dari nilai bruto transaksi, sesuai Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016. Nilai bruto adalah harga jual yang disepakati sebelum dikurangi biaya apapun. Pembayaran dilakukan melalui e-SSP di portal DJP Online dengan kode akun pajak (KAP) 411128 dan Kode Layanan Usaha (KLU) 402. Setoran diterima oleh Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama yang berwenang sesuai lokasi objek, yaitu KPP Pratama Surabaya. Bukti setor (NTPN) ini wajib diserahkan kepada PPAT sebelum penandatanganan AJB — tanpa NTPN, PPAT tidak dapat membuat akta.

Kewajiban pembeli — BPHTB: Pembeli wajib membayar BPHTB kepada Pemerintah Kota Surabaya melalui sistem e-BPHTB Bapenda Surabaya (bapenda.surabaya.go.id). Tarif, NPOPTKP, dan tata cara verifikasi dibahas secara rinci di seksi berikutnya.

Miskonsepsi yang perlu diluruskan: Sebagian pembeli mengira PPh Final adalah pajak yang ditanggung bersama. PPh Final sepenuhnya merupakan kewajiban penjual sebagai pihak yang menerima penghasilan dari penjualan aset. Jika penjual meminta pembeli menanggungnya, hal itu merupakan kesepakatan privat yang tidak mengubah kewajiban hukum.

---

Berapa Tarif BPHTB Surabaya dan Bagaimana Cara Menghitungnya?

BPHTB Surabaya dikenakan tarif 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 7 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah — yang berlaku efektif 1 Januari 2024 dan dilaksanakan teknis melalui Perwali Surabaya No. 33 Tahun 2024 jo. Perwali No. 10 Tahun 2025 — menetapkan NPOPTKP sebagai berikut:

Jenis Perolehan Hak	NPOPTKP 2026
Perolehan pertama (jual beli)	Rp90.000.000
Waris / hibah wasiat garis lurus	Rp400.000.000

Angka NPOPTKP Rp90.000.000 ini sering keliru disajikan oleh sumber lain sebagai Rp60.000.000 — angka lama yang sudah tidak berlaku sejak Perda 7/2023 diundangkan. Menggunakan angka yang salah akan menghasilkan perhitungan BPHTB yang lebih tinggi dari seharusnya.

Formula BPHTB:

BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)

NPOP adalah nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Pembayaran dilakukan melalui sistem e-BPHTB di portal Bapenda Surabaya (bapenda.surabaya.go.id). Setelah setoran tervalidasi, sistem menerbitkan Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) yang menjadi syarat penandatanganan AJB di kantor PPAT.

Miskonsepsi yang perlu diluruskan: BPHTB bukan biaya yang dibayarkan kepada PPAT. PPAT hanya membantu klien memproses dokumen ke sistem e-BPHTB Bapenda Surabaya; pembayaran pajak itu sendiri masuk kas Pemkot Surabaya, bukan ke rekening PPAT.

---

Berapa Biaya Resmi Layanan Kantor Pertanahan Surabaya I dan II?

Kota Surabaya memiliki dua Kantor Pertanahan (Kantah) BPN yang jarang diketahui publik dan tidak pernah disebutkan oleh kompetitor:

• Kantah BPN Kota Surabaya I berkedudukan di Jalan Taman Puspa Raya No. 10, Blok D, CitraRaya, Kecamatan Sambikerep. Kantah I berwenang atas 16 kecamatan di wilayah Surabaya Barat dan Selatan.
• Kantah BPN Kota Surabaya II kini beroperasi di gedung baru Jalan Medokan Ayu Selatan, Kecamatan Rungkut — pindah dari alamat lama di Krembangan sejak 2026. Kantah II berwenang atas 15 kecamatan di Surabaya Timur, Utara, dan Pusat.

Kantor Pertanahan Kota Surabaya II mengoperasikan layanan pendaftaran peralihan hak di gedung baru Jalan Medokan Ayu Selatan, Kecamatan Rungkut, dengan yurisdiksi 15 kecamatan di Surabaya Timur, Utara, dan Pusat. Memilih Kantah yang salah menyebabkan berkas dikembalikan dan proses balik nama tertunda. Verifikasi kecamatan lokasi properti Anda sebelum mengajukan berkas.

Biaya PNBP BPN ditetapkan oleh Peraturan Pemerintah No. 128 Tahun 2015 dan bersifat nasional:

Layanan	Biaya
Pengecekan sertifikat elektronik	Rp50.000
Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)	Rp50.000
Biaya Balik Nama (BBN)	(T × 1/1.000) + Rp50.000

Keterangan formula BBN: T adalah hasil perkalian nilai tanah per zona dengan luas bidang tanah dalam meter persegi. Nilai zona ditetapkan oleh Kantor Pertanahan setempat dan dapat berbeda antar blok dalam satu kecamatan.

Miskonsepsi yang perlu diluruskan: PNBP BPN bukan biaya yang dapat dinegosiasikan dengan PPAT atau perantara manapun. Angkanya ditetapkan oleh regulasi nasional dan dibayarkan langsung ke rekening BPN melalui bank persepsi atau loket PNBP yang ditunjuk.

---

Apa Perbedaan Status Surat Ijo dengan Sertifikat HM dan Bagaimana Cara Peralihan Haknya?

Surat Ijo adalah nama populer untuk Izin Pemakaian Tanah (IPT) yang diterbitkan Pemerintah Kota Surabaya. Ribuan persil di Surabaya — terutama di kawasan kota lama — berdiri di atas tanah berstatus Hak Pengelolaan (HPL) milik Pemkot, bukan hak milik perorangan berdasarkan UUPA.

Perbedaan mendasar antara Surat Ijo dan Sertifikat Hak Milik (SHM) mencakup tiga aspek:

1. Dasar hukum kepemilikan: SHM adalah hak milik penuh berdasarkan UUPA; IPT adalah izin pakai yang sewaktu-waktu dapat dicabut atau tidak diperpanjang oleh Pemkot Surabaya.
2. Kewenangan PPAT: PPAT tidak berwenang membuat AJB untuk persil berstatus Surat Ijo. Setiap upaya membuat AJB di atas tanah HPL Pemkot akan ditolak oleh Kantor Pertanahan pada tahap validasi.
3. Mekanisme peralihan: Peralihan hak atas persil Surat Ijo dilakukan melalui prosedur Balik Nama IPT di Badan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah (BPKAD) Kota Surabaya, bukan di BPN.

Retribusi Surat Ijo ditetapkan oleh Perda Kota Surabaya No. 7 Tahun 2023 dengan tarif:

• Rp550 per m² per tahun untuk persil yang menghadap jalan dengan lebar lebih dari 8 meter.
• Rp275 per m² per tahun untuk persil yang menghadap jalan dengan lebar 8 meter atau kurang.

Pembayaran retribusi tahunan dan permohonan balik nama IPT dapat dilakukan melalui portal bpkad.surabaya.go.id/pembayaran-ipt atau aplikasi SSW Alfa yang tersedia di perangkat Android dan iOS.

Sebelum menandatangani perjanjian jual beli properti di Surabaya, Anda wajib memverifikasi status tanah melalui pengecekan sertifikat di Kantah BPN Surabaya yang berwenang. Jika sertifikat tidak ditemukan di BPN dan penjual hanya memegang Surat Ijo, transaksi tersebut tidak dapat diproses melalui jalur AJB-PPAT.

Miskonsepsi yang perlu diluruskan: Membeli rumah berstatus Surat Ijo bukan berarti tidak ada legalitas — statusnya sah secara administratif sebagai pemegang IPT. Namun, pemegang IPT tidak memiliki hak milik penuh dan tidak dapat menjadikan properti tersebut sebagai agunan kredit perbankan berdasarkan skema Hak Tanggungan standar.

---

Berapa Simulasi Total Biaya Transaksi Properti Rp1,5 Miliar di Surabaya?

Simulasi berikut menggambarkan total biaya transaksi Akta Jual Beli (AJB) untuk properti senilai Rp1.500.000.000 di Surabaya tahun 2026, dengan asumsi NPOP = harga transaksi dan pembeli memperoleh hak untuk pertama kali.

Komponen	Dasar Hukum	Perhitungan	Nilai
PPh Final penjual	PP No. 34/2016	2,5% × Rp1.500.000.000	Rp37.500.000
BPHTB pembeli	Perda 7/2023	5% × (Rp1.500.000.000 − Rp90.000.000)	Rp70.500.000
Honorarium PPAT	Permen ATR/BPN 33/2021	0,50% × Rp1.500.000.000 (maks)	Rp7.500.000
Pengecekan sertifikat (PNBP)	PP No. 128/2015	Flat	Rp50.000
BBN BPN	PP No. 128/2015	Tergantung zona & luas tanah	Variabel
Total estimasi			≈Rp115.550.000

Persentase biaya terhadap harga transaksi: sekitar 7,7% (belum termasuk BBN variabel). Angka ini lebih rendah daripada jika menghitung BPHTB dengan NPOPTKP Rp60 juta yang keliru — selisih pajak yang terlalu besar dapat mencapai Rp1.500.000 karena perbedaan dasar penghitungan.

Miskonsepsi yang perlu diluruskan: Simulasi biaya di atas bersifat estimasi berdasarkan tarif resmi. Biaya aktual dapat berbeda tergantung NJOP, nilai zona tanah BPN, dan kesepakatan honorarium dengan PPAT pilihan Anda. Meminta rincian biaya tertulis dari PPAT sebelum menandatangani kuasa adalah hak Anda sebagai konsumen.

---

Bagaimana Cara Menemukan PPAT Resmi yang Tepat untuk Transaksi di Surabaya?

PPAT resmi di Surabaya adalah pejabat yang diangkat oleh Menteri ATR/BPN dan terdaftar di Kantor Pertanahan yang berwenang atas lokasi objek tanah. Yurisdiksi PPAT terikat pada Kantah wilayahnya — PPAT yang terdaftar di Kantah Surabaya I tidak berwenang membuat AJB untuk tanah di yurisdiksi Kantah Surabaya II, dan sebaliknya.

Tiga kriteria yang wajib Anda verifikasi sebelum memilih PPAT di Surabaya:

1. Status aktif di Kantah: Konfirmasikan bahwa PPAT masih aktif bertugas dan belum dalam masa cuti atau pemberhentian sementara melalui Kantah BPN Surabaya I atau II sesuai lokasi properti.
2. Kesesuaian yurisdiksi: Pastikan kecamatan lokasi properti Anda masuk dalam wilayah kerja PPAT yang bersangkutan — 16 kecamatan Surabaya Barat/Selatan di bawah Kantah I, dan 15 kecamatan Surabaya Timur/Utara/Pusat di bawah Kantah II.
3. Transparansi biaya: PPAT yang profesional memberikan rincian biaya tertulis sebelum penandatanganan kuasa, termasuk pemisahan antara honorarium PPAT, PNBP BPN, dan pajak-pajak terkait.

Untuk memulai pencarian, Anda dapat menggunakan direktori kantor Notaris dan PPAT terverifikasi di Surabaya yang memuat profil PPAT aktif beserta wilayah kerja, kontak, dan ulasan pengguna — sehingga Anda dapat mencocokkan PPAT dengan kecamatan lokasi properti sebelum menghubungi langsung. Direktori ini diperbarui secara berkala sesuai data Kantah BPN Kota Surabaya I di Sambikerep dan Kantah BPN Kota Surabaya II di Rungkut.

Miskonsepsi yang perlu diluruskan: Notaris dan PPAT adalah dua jabatan yang berbeda meski sering dipegang oleh satu orang (Notaris-PPAT). Jika seseorang hanya bergelar Notaris tanpa sertifikasi PPAT, ia tidak berwenang membuat AJB. Sebaliknya, PPAT yang bukan Notaris tidak berwenang membuat akta-akta kenotarisan lainnya. Verifikasi kewenangan jabatan sebelum menyerahkan dokumen.