Notaris & PPAT
Jenis-Jenis Akta Notaris yang Wajib Anda Ketahui: Dari Pendirian Usaha hingga Waris
🛡️
Ditinjau & Diverifikasi Ahli (E-E-A-T Co-Author)
Kantor Notaris PPAT ABIDAMitra Resmi Jasa.LegalAkta notaris terbagi menjadi dua klasifikasi yuridis utama berdasarkan pembuatnya, yaitu Akta Partij (akta para pihak) dan Akta Relaas (akta pejabat). Pemahaman jenis akta ini melindungi legalitas bisnis, transaksi tanah melalui PPAT, hingga pembagian waris keluarga Anda.
Akta notaris terbagi secara yuridis menjadi dua kelompok utama berdasarkan subjek pembuatnya, yaitu Akta Partij (akta yang dibuat di hadapan notaris atas kehendak para pihak) dan Akta Relaas (akta yang dibuat oleh notaris untuk mencatat peristiwa yang disaksikan langsung). Penggolongan ini diatur secara tegas dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 (UUJN). Setiap perbuatan hukum penting dalam kehidupan Anda—mulai dari mendirikan perseroan, mengalihkan kepemilikan properti, mengamankan harta pranikah, hingga membagikan warisan—memerlukan konstruksi akta autentik yang tepat agar memiliki kekuatan pembuktian sempurna di mata hukum.
Ketiadaan pemahaman mengenai ragam akta autentik sering kali menimbulkan kerugian finansial yang fatal. Anda mungkin menandatangani dokumen yang ternyata tidak memenuhi syarat formil keabsahan akta, atau salah mendatangi pejabat yang tidak memiliki yurisdiksi kewenangan wilayah. Panduan komprehensif ini menguraikan seluruh jenis akta notaris, fungsinya, perbedaannya dengan akta pejabat pertanahan, serta batas tarif resmi honorarium yang sah menurut undang-undang.
Akta notaris diklasifikasikan ke dalam dua jenis fundamental berdasarkan pihak yang menginisiasi dan menyusun redaksi akta, yaitu Akta Relaas (Ambtelijke Akte) dan Akta Partij (Partij Akte). Pembagian ini merujuk langsung pada Pasal 1 angka 7 UUJN yang menegaskan bahwa akta autentik dapat dibuat oleh notaris atau di hadapan notaris.
┌─────────────────────────────────────────┐
│ KLASIFIKASI AKTA NOTARIS │
│ (Pasal 1 angka 7 UUJN) │
└────────────────────┬────────────────────┘
│
┌───────────────────────┴───────────────────────┐
▼ ▼
┌───────────────────────────┐ ┌───────────────────────────┐
│ AKTA RELAAS │ │ AKTA PARTIJ │
│ (Akta Pejabat) │ │ (Akta Para Pihak) │
├───────────────────────────┤ ├───────────────────────────┤
│ • Dibuat OLEH notaris │ │ • Dibuat DI HADAPAN │
│ • Mencatat fakta/kejadian │ │ notaris │
│ • Pembuktian materiil │ │ • Memuat kehendak pihak │
│ mutlak │ │ • Pembuktian komparisi & │
│ • Contoh: Risalah RUPS, │ │ tanggal autentik │
│ Berita Acara Undian │ │ • Contoh: Pendirian PT, │
│ │ │ Perjanjian Pranikah │
└───────────────────────────┘ └───────────────────────────┘
Akta relaas merupakan akta yang dibuat sendiri oleh notaris dalam kedudukannya sebagai pejabat umum yang berwenang. Notaris bertindak sebagai saksi ahli resmi negara yang melihat, mendengar, dan mencatat suatu peristiwa hukum secara langsung pada waktu dan tempat tertentu.
Kebenaran materiil isi akta relaas tidak dapat disangkal oleh pihak mana pun, kecuali pihak lawan dapat membuktikan di muka pengadilan bahwa akta tersebut palsu secara pidana.
Analogi sederhananya, akta relaas bekerja persis seperti rekaman kamera pengawas (CCTV) atau catatan resmi wasit pertandingan. Notaris tidak memihak dan hanya merekam fakta kejadian apa adanya tanpa menambah atau mengurangi realitas lapangan.
Contoh konkret Akta Relaas:
Akta partij merupakan akta yang dibuat di hadapan notaris atas permintaan dan kesepakatan pihak-pihak yang menghadap (komparisan). Para pihak datang membawa kehendak bisnis atau perdata mereka, kemudian notaris memformulasikan keinginan tersebut ke dalam bahasa hukum yang mengikat sesuai kaidah peraturan perundang-undangan.
Kekuatan pembuktian akta partij menjamin kepastian tanggal penandatanganan, identitas sah para pihak, serta kepastian bahwa pernyataan tersebut benar-benar diucapkan di depan notaris. Kebenaran isi pernyataan para pihak tetap menjadi tanggung jawab para penghadap itu sendiri. Penandatanganan oleh seluruh pihak penghadap, saksi, dan notaris merupakan syarat mutlak agar akta ini tidak turun derajat menjadi akta di bawah tangan.
Analogi akta partij ibarat surat perjanjian sewa rumah yang Anda dan pemilik kontrakan sepakati bersama. Notaris bertindak sebagai ahli hukum yang mengunci kesepakatan tersebut ke dalam format autentik berkekuatan eksekusi.
Contoh konkret Akta Partij:
| Parameter Pembeda | Akta Relaas (Akta Pejabat) | Akta Partij (Akta Para Pihak) |
|---|---|---|
| Subjek Pembuat | Dibuat oleh notaris sendiri | Dibuat di hadapan notaris atas kehendak pihak |
| Inisiatif Isi | Catatan pengamatan peristiwa oleh notaris | Pernyataan kehendak dan kesepakatan komparisan |
| Kehadiran Para Pihak | Tidak selalu mensyaratkan tanda tangan pihak | Wajib dihadiri dan ditandatangani semua pihak |
| Kekuatan Pembuktian Materiil | Mutlak sempurna (kebenaran fakta disaksikan negara) | Mengikat para pihak atas isi keterangan yang diberikan |
| Dasar Hukum UUJN | Pasal 1 angka 7 jo. Pasal 38 ayat (2) UUJN | Pasal 1 angka 7 jo. Pasal 38 ayat (3) UUJN |
Akta korporasi dan bisnis merupakan instrumen hukum yang memberikan status legalitas formal bagi kegiatan usaha Anda di Indonesia. Tanpa akta autentik yang disahkan oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia (Kemenkumham) melalui sistem Administrasi Hukum Umum (AHU Online), entitas bisnis Anda tidak memiliki status badan hukum yang diakui negara.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ AKTA KORPORASI & BISNIS (KLASIFIKASI UTAMA) │
├───────────────────┬───────────────────┬────────────────────────────────┤
│ Jenis Akta │ Dasar Hukum │ Fungsi Utama │
├───────────────────┼───────────────────┼────────────────────────────────┤
│ Pendirian PT/CV │ UU No. 40/2007 │ Membentuk badan usaha resmi │
│ Perubahan AD/ART │ Pasal 21 PT Law │ Mengubah modal, direksi, KBLI │
│ Risalah RUPS │ UUJN / UU PT │ Mengesahkan keputusan pemegang │
│ Jual Beli Saham │ Pasal 56 PT Law │ Mengalihkan kepemilikan modal │
└───────────────────┴───────────────────┴────────────────────────────────┘
Akta pendirian memuat anggaran dasar perseroan, susunan pemegang saham, jumlah modal dasar, modal ditempatkan, modal disetor, maksud dan tujuan perseroan (sesuai Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia / KBLI), serta penunjukan susunan Direksi dan Dewan Komisaris. Pembuatan akta ini merupakan pintu gerbang pertama sebelum entitas bisnis Anda memperoleh Nomor Induk Berusaha (NIB) melalui sistem Online Single Submission (OSS).
Akta perubahan anggaran dasar disusun setiap kali perseroan Anda melakukan restrukturisasi fundamental. Perubahan tersebut mencakup penambahan atau pengurangan modal disetor, pergantian susunan pengurus (Direksi/Komisaris), perubahan nama perseroan, perpindahan domisili hukum, hingga penyesuaian bidang usaha KBLI. Perubahan ini wajib dilaporkan atau dimintakan persetujuan menteri melalui AHU Online dalam tenggat waktu maksimal 30 hari kalender.
Akta risalah RUPS mendokumentasikan jalannya musyawarah pemegang saham dalam mengambil keputusan strategis perusahaan. Keputusan rapat dapat dituangkan melalui dua cara:
Akta jual beli saham mengikat peralihan kepemilikan modal perseroan dari pemegang saham lama kepada pemegang saham baru atau investor eksternal. Pasal 56 Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas menegaskan bahwa pemindahan hak atas saham wajib dilakukan dengan akta pemindahan hak, baik berupa akta notaris maupun akta di bawah tangan. Penggunaan akta notaris memberikan proteksi maksimal terhadap sengketa kepemilikan saham di kemudian hari.
Akta transaksi properti dan pertanahan dibuat oleh notaris yang memangku jabatan ganda sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Notaris dan PPAT adalah dua jabatan yang berbeda meskipun sering kali diemban oleh satu figur profesional yang sama. PPAT diangkat secara resmi oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 jo. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ AKTA PPAT (TRANSAKSI TANAH & PROPERTI) │
├───────────────────┬────────────────────────────────────────────────────┤
│ Jenis Akta PPAT │ Fungsi & Karakteristik Yuridis │
├───────────────────┼────────────────────────────────────────────────────┤
│ AJB │ Memindahkan hak atas tanah secara tunai & sah │
│ APHT │ Mengikat tanah sebagai jaminan kredit bank │
│ Akta Hibah │ Mengalihkan tanah secara cuma-cuma antar pihak │
│ SKMHT │ Surat kuasa membebankan jaminan jika debitur absen │
│ APHB │ Membagi tanah waris bersama menjadi milik individu │
└───────────────────┴────────────────────────────────────────────────────┘
Akta Jual Beli (AJB) merupakan satu-satunya akta autentik yang diakui negara sebagai bukti sah peralihan hak atas tanah dan bangunan karena transaksi jual beli. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang Anda buat sebelumnya hanyalah ikatan janji perdata pendahuluan. Kepemilikan Sertifikat Hak Milik (SHM) baru dapat dibaliknamakan di kantor pertanahan setempat setelah lembar AJB resmi ditandatangani di hadapan PPAT.
Temukan dan konsultasikan berkas Anda langsung ke kantor Notaris terverifikasi di wilayah Anda melalui Jasa.Legal.
Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) merupakan akta jaminan kebendaan yang diterbitkan saat Anda mengambil fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau pinjaman modal usaha dengan agunan sertifikat tanah. Melalui APHT, bank atau kreditur memperoleh kedudukan preferen (kreditur yang diutamakan) untuk mengeksekusi lelang tanah tersebut apabila debitur mengalami wanprestasi.
Analogi Hak Tanggungan ibarat kunci gembok pengaman digital pada aset Anda. Selama pinjaman pokok belum lunas, sertifikat tetap tercatat dibebani hak tanggungan di BPN sehingga Anda tidak dapat menjual atau mengalihkan tanah tersebut kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis dari bank.
Akta hibah tanah mendokumentasikan penyerahan hak atas tanah dan bangunan secara sukarela dan cuma-cuma dari pemberi hibah kepada penerima hibah semasa hidup. Proses hibah tanah antar anggota keluarga sedarah tetap wajib dituangkan dalam format akta PPAT dan dikenakan kewajiban Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai ketentuan perpajakan daerah.
SKMHT merupakan akta kuasa khusus yang diberikan oleh pemilik tanah kepada pihak bank apabila saat penandatanganan akad kredit, pembuatan APHT belum dapat dieksekusi secara langsung (misalnya sertifikat tanah masih dalam proses pemecahan atau roya di kantor pertanahan). SKMHT memiliki masa berlaku yang sangat ketat: maksimal 1 bulan untuk tanah yang sudah bersertifikat dan 3 bulan untuk tanah yang belum bersertifikat.
APHB digunakan untuk mengakhiri status kepemilikan tanah bersama (seperti tanah warisan yang dimiliki oleh beberapa orang ahli waris) menjadi hak milik perseorangan yang berdiri sendiri. APHB menjadi dasar yuridis bagi kantor pertanahan untuk memecah sertifikat induk menjadi sertifikat pecahan atas nama masing-masing individu pemegang hak.
Akta hukum keluarga dan warisan berfungsi mengamankan hak keperdataan perorangan serta mencegah timbulnya perselisihan antarkeluarga di masa depan. Notaris berwenang menuangkan kehendak bebas Anda terkait pengelolaan harta kekayaan keluarga ke dalam instrumen yang memiliki kepastian hukum mengikat.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ AKTA HUKUM KELUARGA & PERORANGAN │
├───────────────────┬────────────────────────────────────────────────────┤
│ Jenis Akta │ Tujuan Perlindungan Hukum │
├───────────────────┼────────────────────────────────────────────────────┤
│ Perjanjian Kawin │ Memisahkan harta bawaan & utang suami-istri │
│ Akta Wasiat │ Mengatur pembagian harta peninggalan pewaris │
│ Akta Waris (SKHW) │ Menetapkan keabsahan susunan seluruh ahli waris │
│ Pengakuan Hutang │ Memberikan kekuatan eksekutorial setara pengadilan │
└───────────────────┴────────────────────────────────────────────────────┘
Akta perjanjian perkawinan mengatur pemisahan harta kekayaan antara suami dan istri. Berdasarkan Pasal 29 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan jo. Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 69/PUU-XIII/2015, perjanjian perkawinan kini dapat dibuat sebelum perkawinan dilangsungkan (prenuptial agreement) maupun sepanjang ikatan perkawinan masih berjalan (postnuptial agreement).
Perjanjian ini melindungi aset pribadi Anda dari risiko sita jaminan akibat kepailitan bisnis pasangan, serta memudahkan Warga Negara Indonesia (WNI) yang menikah dengan Warga Negara Asing (WNA) untuk tetap dapat memiliki tanah berstatus Hak Milik di wilayah Republik Indonesia.
Akta wasiat memuat pernyataan sepihak dari seseorang mengenai apa yang dikehendakinya terhadap harta kekayaannya setelah ia meninggal dunia. Notaris wajib mendaftarkan dan melaporkan nomor akta wasiat tersebut ke Pusat Daftar Wasiat pada Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum Kemenkumham paling lambat minggu pertama setiap bulan berikutnya.
Penyusunan akta wasiat wajib menghormati bagian mutlak ahli waris (Legitieme Portie). Ketentuan hukum perdata melarang pewaris memberikan wasiat yang melanggar porsi hak mutlak anak kandung atau garis keturunan lurus ke bawah.
Akta keterangan hak waris menetapkan secara yuridis siapa saja figur yang sah menjadi ahli waris dari seseorang yang telah meninggal dunia beserta rincian porsi bagian masing-masing. Dokumen ini mutlak diperlukan saat ahli waris hendak mencairkan simpanan rekening bank milik almarhum, memproses klaim asuransi jiwa, atau melakukan balik nama aset warisan di kantor pertanahan.
Akta pengakuan hutang merupakan pengakuan sepihak dari pihak debitur bahwa dirinya memiliki kewajiban hutang sejumlah uang tertentu kepada kreditur. Notaris dapat menerbitkan salinan pertama akta ini dalam bentuk Grosse Akta yang memuat kepala akta berbunyi: "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA".
Grosse Akta memiliki kekuatan eksekutorial langsung yang setara dengan putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap (inkracht). Anda selaku kreditur dapat langsung memohon penetapan sita eksekusi kepada Ketua Pengadilan Negeri setempat tanpa perlu mengajukan gugatan perdata bertahun-tahun apabila debitur gagal bayar.
[!WARNING]
⚠️ Jebakan Umum: Membuat Akta Pertanahan di Luar Wilayah Jabatan PPAT
Praktik yang paling sering merugikan pemilik properti seperti Anda adalah membuat akta pertanahan (seperti AJB atau APHT) pada kantor notaris yang tidak memiliki Surat Keputusan (SK) pengangkatan PPAT di wilayah kabupaten/kota letak tanah tersebut berada.
Wilayah jabatan Notaris meliputi seluruh wilayah provinsi dari tempat kedudukannya (Pasal 18 UUJN). Sebaliknya, wilayah jabatan PPAT dibatasi secara ketat hanya pada satu daerah kerja kabupaten atau kota tertentu (Pasal 12 PP No. 37 Tahun 1998).
Apabila tanah Anda berlokasi di Kota Surabaya, akta AJB wajib ditandatangani di hadapan PPAT Kota Surabaya. Penandatanganan akta pertanahan di hadapan notaris Jakarta yang bukan PPAT Surabaya berakibat akta tersebut batal demi hukum. Kantor Pertanahan (BPN) setempat akan menolak permohonan pendaftaran balik nama sertifikat Anda. Pastikan Anda selalu memverifikasi wilayah kerja resmi Notaris di Jakarta Timur dan PPAT pilihan Anda sebelum menandatangani dokumen transaksi properti.
Honorarium resmi notaris diatur secara ketat dalam Pasal 36 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 jo. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris (UUJN). Notaris berhak menerima honorarium atas jasa hukum yang diberikan berdasarkan dua tolok ukur utama: Nilai Ekonomis dan Nilai Sosiologis dari objek akta yang dibuat.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ BATAS MAKSIMAL TARIF HONORARIUM NOTARIS (PASAL 36 UUJN) │
├─────────────────────────────────────┬──────────────────────────────────┤
│ Nilai Objek Akta (Nilai Ekonomis) │ Batas Maksimal Honorarium Jasa │
├─────────────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤
│ Sampai dengan Rp 100.000.000 │ Paling banyak 2,5% │
│ Di atas Rp 100 Juta s/d Rp 1 Miliar │ Paling banyak 1,5% │
│ Di atas Rp 1.000.000.000 (1 Miliar) │ Paling banyak 1,0% (Kesepakatan) │
├─────────────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤
│ Fungsi Sosial (Nilai Sosiologis) │ Paling banyak Rp 5.000.000 │
└─────────────────────────────────────┴──────────────────────────────────┘
Nilai ekonomis dihitung berdasarkan nilai materiil atau nilai transaksi dari objek yang diperjanjikan dalam akta:
Nilai sosiologis dihitung berdasarkan fungsi sosial dari objek setiap akta yang dibuat (seperti akta keluarga, pendirian yayasan sosial, atau perjanjian tanpa nilai transaksi komersial langsung). Batas honorarium tertinggi untuk akta bernilai sosiologis ditetapkan paling banyak Rp 5.000.000,- (lima juta rupiah).
Pasal 37 UUJN mewajibkan setiap notaris untuk memberikan jasa hukum kenotariatan secara cuma-cuma (pro bono) kepada orang yang tidak mampu secara ekonomi. Notaris yang menolak memberikan bantuan cuma-cuma kepada pemohon yang menyertakan surat keterangan tidak mampu dapat dikenakan sanksi peringatan lisan hingga pemberhentian sementara oleh Majelis Pengawas Notaris.
Pemeriksaan kebutuhan hukum Anda sebelum datang ke kantor notaris menjamin proses penerbitan akta berlangsung cepat, hemat biaya, dan terlindungi dari sengketa.
Ikuti daftar periksa praktis berikut:
Direktori Jasa.Legal memuat profil Notaris dan PPAT terverifikasi — lengkap dengan spesialisasi akta, wilayah kerja resmi, dan informasi kontak kantor. Pilih berdasarkan jenis akta yang Anda butuhkan, bukan sekadar nama yang paling familiar.
Surat Keterangan Hak Waris (SKHW) adalah dokumen wajib sebelum ahli waris bisa mencairkan tabungan, mengurus balik nama sertifikat, atau mengklaim aset almarhum. Lembaga yang berwenang berbeda-beda berdasarkan golongan pewaris: Kelurahan/Desa (WNI Bumiputera), Notaris (WNI non-Bumiputera), atau Balai Harta Peninggalan (WNA). Proses memakan 3–14 hari kerja tergantung kelengkapan dokumen.
Biaya jasa Notaris untuk mendirikan PT berkisar Rp 2.000.000–5.000.000 untuk akta pendirian. Namun total biaya resmi mendirikan PT termasuk PNBP Kemenkumham (Rp 200.000–500.000), materai, dan pengurusan NIB OSS bisa mencapai Rp 3.000.000–8.000.000. Tidak ada tarif nasional baku — setiap Notaris menetapkan tarif sendiri, tapi honorarium tidak boleh bertentangan dengan kepatutan.
Wasiat harus dibuat di hadapan Notaris agar memiliki kekuatan akta autentik (untuk wasiat olografis pun harus dititipkan ke Notaris). Pembuat wasiat harus minimal 18 tahun atau sudah menikah. Isi wasiat tidak boleh melanggar Legitieme Portie — bagian wajib yang dilindungi UU untuk anak kandung dan orang tua. Wasiat wajib didaftarkan ke Daftar Pusat Wasiat Kemenkumham.
Anda seorang profesional hukum? Kendalikan data profil publik Anda dan kelola permintaan klien yang masuk secara sistematis.
© 2026 Jasa.Legal. Hak cipta dilindungi. |
Optimized by jasaseo.id