Notaris Dan Ppat UmumNotaris & PPAT
Perbedaan Kewenangan Notaris vs PPAT: 3 Dimensi Pembeda yang Sering Disalahpahami
🛡️
Ditinjau & Diverifikasi Ahli (E-E-A-T Co-Author)
Kantor Notaris PPAT ABIDAMitra Resmi Jasa.LegalNotaris dan PPAT adalah dua profesi hukum yang diatur oleh undang-undang berbeda, menghasilkan akta dari sumber kewenangan berbeda, dan tidak dapat saling menggantikan untuk jenis akta tertentu. Banyak orang menggunakan jasa Notaris untuk transaksi tanah — dan benar bahwa satu or
Notaris dan PPAT adalah dua profesi hukum yang diatur oleh undang-undang berbeda, menghasilkan akta dari sumber kewenangan berbeda, dan tidak dapat saling menggantikan untuk jenis akta tertentu. Banyak orang menggunakan jasa Notaris untuk transaksi tanah — dan benar bahwa satu orang dapat sekaligus menjabat sebagai Notaris dan PPAT. Namun kewenangan keduanya tetap terpisah, dan akta yang dihasilkan dari kewenangan yang salah tidak memiliki kekuatan hukum.
Kewenangan Notaris bersumber dari UU No. 30 Tahun 2004 jo. UU No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris (UUJN). Notaris adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta autentik atas semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan peraturan perundang-undangan atau yang dikehendaki para pihak — kecuali yang secara eksplisit dikecualikan oleh undang-undang.
Kewenangan PPAT bersumber dari PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan membuat akta-akta pertanahan tertentu — secara eksplisit, hanya 8 jenis akta yang menjadi domain eksklusif PPAT.
Notaris yang memenuhi syarat dapat mengajukan diri sebagai PPAT ke Kementerian ATR/BPN. Pengangkatan sebagai PPAT bersifat terpisah dari pengangkatan sebagai Notaris — dua jabatan yang dijalankan oleh orang yang sama namun atas dasar hukum yang berbeda. Di praktik, banyak Notaris merangkap sebagai PPAT — dan di sinilah asal mula kebingungan.
Kesalahpahaman umum: Banyak orang mengira Notaris yang merangkap PPAT bisa membuat semua jenis akta atas dasar salah satu jabatannya. Kenyataannya, setiap akta harus dibuat atas kapasitas yang benar: Akta Pembagian Hak Bersama atas warisan dibuat atas kapasitas Notaris; Akta Jual Beli tanah dibuat atas kapasitas PPAT. Mencampurkan keduanya menciptakan akta yang cacat hukum.
PP No. 37 Tahun 1998 Pasal 2 ayat (2) menetapkan 8 jenis akta yang hanya bisa dibuat oleh PPAT — bukan oleh Notaris dalam kapasitas Notaris:
| No. | Jenis Akta PPAT | Konteks |
|---|---|---|
| 1 | Akta Jual Beli (AJB) | Peralihan hak atas tanah/bangunan karena jual beli |
| 2 | Akta Tukar Menukar | Peralihan hak karena pertukaran |
| 3 | Akta Hibah | Peralihan hak karena pemberian tanpa imbalan |
| 4 | Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan (Inbreng) | Peralihan hak dalam bentuk penyertaan modal ke PT |
| 5 | Akta Pembagian Hak Bersama | Pembagian objek kepemilikan bersama |
| 6 | Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) | Pembebanan Hak Tanggungan atas tanah/bangunan |
| 7 | Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah HM | Untuk KPR dan pengembangan properti |
| 8 | Akta Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) | Kuasa untuk membebankan HT jika pemberi kuasa tidak hadir |
Kedelapan jenis akta ini tidak bisa dibuat oleh Notaris biasa yang tidak memiliki jabatan PPAT.
Akta Jual Beli yang dibuat oleh Notaris tanpa jabatan PPAT tidak dapat didaftarkan ke Kantor Pertanahan BPN untuk proses balik nama. BPN hanya menerima AJB yang dibuat oleh PPAT yang berwenang di wilayah kerja yurisdiksi lokasi tanah berada. Transaksi yang menggunakan "AJB Notaris" sebagai pengganti "AJB PPAT" akan menemui jalan buntu di BPN — dan para pihak harus memulai ulang proses pembuatan akta dari awal.
Di luar 8 akta PPAT di atas, kewenangan pembuatan akta autentik atas perbuatan hukum perdata umumnya berada di domain Notaris. Jenis akta yang secara eksklusif dibuat oleh Notaris (dalam kapasitas Notaris) meliputi:
| Jenis Akta Notaris | Konteks |
|---|---|
| Akta Pendirian dan Perubahan PT/Yayasan/Koperasi | Corporate governance dan badan hukum |
| Akta Perjanjian Perkawinan (Prenuptial Agreement) | Pemisahan harta sebelum atau selama perkawinan |
| Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) | Komitmen jual beli properti sebelum AJB |
| Akta Wasiat | Pernyataan kehendak pewaris |
| Akta Kuasa | Pemberian kuasa umum atau khusus |
| Surat Keterangan Waris (tertentu) | Untuk WNI non-Bumiputera (Akta Waris Notaris) |
| Grosse Akta | Akta dengan kekuatan eksekutorial tanpa putusan pengadilan |
| Akta Fidusia | Pembebanan jaminan fidusia atas benda bergerak |
Temukan dan konsultasikan berkas Anda langsung ke kantor Notaris terverifikasi di wilayah Anda melalui Jasa.Legal.
PPJB adalah perjanjian yang mengatur komitmen jual beli sebelum syarat AJB terpenuhi — ini adalah perjanjian perikatan, bukan akta peralihan hak. Karena PPJB tidak memindahkan hak atas tanah, melainkan hanya mengikat para pihak, pembuatannya adalah kewenangan Notaris — bukan PPAT.
AJB baru dibuat setelah semua syarat PPJB terpenuhi: PPh Final lunas, BPHTB lunas, sertipikat bersih dari sengketa, dan para pihak siap untuk peralihan hak yang definitif.
Dimensi ketiga yang membedakan Notaris dan PPAT adalah wilayah kerja yurisdiksi:
| Dimensi | Notaris | PPAT |
|---|---|---|
| Wilayah kerja | Seluruh wilayah Indonesia | Satu kabupaten/kota |
| Diangkat oleh | Menteri Hukum dan HAM | Menteri ATR/BPN |
| Pembinaan dan pengawasan | Kemenkumham + Majelis Pengawas | Kementerian ATR/BPN |
| Asosiasi profesi | INI (Ikatan Notaris Indonesia) | IPPAT (Ikatan PPAT Indonesia) |
Pembatasan wilayah kerja PPAT pada satu kabupaten/kota adalah aturan keras — bukan hanya panduan. PPAT yang membuat akta atas objek tanah di luar wilayah kerjanya melanggar PP No. 37 Tahun 1998, dan akta tersebut tidak dapat dijadikan dasar pendaftaran di BPN.
Kesalahpahaman umum tentang wilayah kerja PPAT: Banyak pembeli properti di daerah perbatasan administratif (misalnya tanah di Kabupaten Tangerang tapi hampir di perbatasan Kota Tangerang) mengira bisa menggunakan PPAT dari kota/kabupaten sebelah. Lokasi tanah di sertifikat — bukan lokasi fisik bangunan atau alamat pembeli — yang menentukan PPAT mana yang berwenang membuat AJB.
Kepastian hukum preventif atas transaksi tanah dimulai dari memilih PPAT yang memiliki wilayah kerja yurisdiksi yang tepat — bukan PPAT yang kantornya paling dekat atau paling mudah dijangkau.
Verifikasi kewenangan Notaris/PPAT dapat dilakukan melalui dua sumber resmi:
Untuk menemukan Notaris sekaligus PPAT yang aktif dan berwenang di wilayah kerja yurisdiksi Anda, direktori informasi publik Jasa.Legal menyediakan data terverifikasi berdasarkan lokasi aset — termasuk di Surabaya, Kota Bandung, Kota Medan, dan kota-kota lainnya.
Pilih berdasarkan yurisdiksi dan kewenangan yang tepat — bukan berdasarkan tarif terendah atau rekomendasi agen properti yang mungkin memiliki conflict of interest.
Referensi peraturan: UU No. 30 Tahun 2004 jo. UU No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris (UUJN); PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah; PP No. 24 Tahun 2016 tentang Perubahan PP No. 37 Tahun 1998.
Tidak otomatis. Jabatan Notaris diangkat oleh Menteri Hukum dan HAM berdasarkan UU Jabatan Notaris, sedangkan PPAT diangkat oleh Menteri ATR/Kepala BPN melalui SK terpisah. Seorang praktisi hukum dapat memangku kedua jabatan tersebut setelah lulus ujian kualifikasi masing-masing kementerian.
Wilayah kerja Notaris meliputi satu provinsi penuh tempat kedudukannya (UUJN), sedangkan wilayah kerja PPAT dibatasi hanya mencakup satu wilayah kerja Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota (PP 24/2016).
Akta pendirian badan usaha (PT, CV, Yayasan), perjanjian pranikah, dan surat wasiat merupakan ranah Notaris. Sedangkan akta peralihan atau pembebanan hak atas tanah (AJB, APHT, Hibah Tanah, Tukar Menukar Tanah) adalah wewenang mutlak PPAT.
KPR bisa diajukan oleh WNI berusia 21–65 tahun (saat kredit jatuh tempo) dengan penghasilan tetap atau tidak tetap yang bisa dibuktikan. DP minimum 15% untuk rumah pertama dengan harga di bawah Rp 2 miliar (KPR bersubsidi bahkan 1%). Proses appraisal, verifikasi, dan persetujuan memakan 14–30 hari kerja. Biaya di luar DP mencakup BPHTB, PPh, biaya PPAT, dan asuransi.
PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah janji beli yang tidak memindahkan kepemilikan. AJB (Akta Jual Beli) adalah akta PPAT yang secara resmi memindahkan hak. Banyak pembeli terjebak di PPJB bertahun-tahun tanpa pernah naik ke AJB — dan dalam posisi itu, mereka bukan pemilik sah properti tersebut secara hukum.
Surat Keterangan Hak Waris (SKHW) adalah dokumen wajib sebelum ahli waris bisa mencairkan tabungan, mengurus balik nama sertifikat, atau mengklaim aset almarhum. Lembaga yang berwenang berbeda-beda berdasarkan golongan pewaris: Kelurahan/Desa (WNI Bumiputera), Notaris (WNI non-Bumiputera), atau Balai Harta Peninggalan (WNA). Proses memakan 3–14 hari kerja tergantung kelengkapan dokumen.
Anda seorang profesional hukum? Kendalikan data profil publik Anda dan kelola permintaan klien yang masuk secara sistematis.
© 2026 Jasa.Legal. Hak cipta dilindungi. |
Optimized by jasaseo.id